Eigenmächtige Instandsetzung vermeintlichen Sondereigentums

3. Oktober 2019  

Kein Anspruch des Wohnungseigentümers auf Wertersatz bei eigenmächtiger Instandsetzung oder Instandhaltung vermeintlichen Sondereigentums

1. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 14.06.2019 (V ZR 254/17) entschieden, dass einem Wohnungseigentümer, der eigenmächtig Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchführt, kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht zusteht. Dies gilt – so der BGH unter Aufgabe seiner anderslautenden bisherigen Rechtsprechung - insbesondere auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. 

Der Kläger war Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus insgesamt 212 Wohnungen besteht. Im Jahr 2005 ließ er die Holzfenster seiner Wohnung durch Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzen. Hierbei ging er irrtümlicherweise davon aus, dass die Erneuerung der Fenster Sache der jeweiligen Sondereigentümer sei. Gem. § 5 Abs. 2 WEG handelt es sich bei Fenstern jedoch zwingend um Gemeinschaftseigentum. 

Ausgehend von § 21 WEG dürfen im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum erst erfolgen, nachdem die Wohnungseigentümerversammlung hierüber beraten und einen entsprechenden Beschluss gefasst hat. Der Vorrang des § 21 Abs. 4 WEG schließt nach der neuen Entscheidung des BGH einen Ausgleich des Wohnungseigentümers für eigenmächtige Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum nach allgemeinen Vorschriften auch dann aus, wenn diese zwingend vorgenommen werden mussten. 

Bislang hatte der BGH geurteilt, dass dem Wohnungseigentümer ein bereicherungsrechtlicher Ausgleichsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung jedenfalls dann zusteht, wenn die Maßnahme des Wohnungseigentümers von der Wohnungseigentümergemeinschaft ohnehin hätte beschlossen oder vorgenommen werden müssen. Ein solcher Anspruch wird mit der vorliegenden Entscheidung vor dem Hintergrund abgelehnt, dass es im Nachhinein zu bedeutenden Abgrenzungs- und Beweisschwierigkeiten kommt und es dies zu verhindern gilt. 

2. Auch wenn der Wohnungseigentümer die Maßnahme zur Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums in der irrigen Annahme durchführte, er habe diese als Sondereigentum auf eigene Kosten vorzunehmen, besteht nach der Entscheidung des BGH ein solcher Anspruch nicht.