Wohnungseigentumsrecht - Sondernutzungsrecht an Durchgangsräumen zulässig?

6. Juni 2019

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ergibt die Aufteilung – insbesondere Im Bereich der Keller - häufig, dass der Zugang zu zwingend der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustehenden Räumen (bspw. Heizungsraum, Waschküche) durch Räume erfolgt, die eigentlich einem Wohnungseigentümer zur Nutzung zugewiesen werden könnten/sollten.

Nach OLG München (Beschluss vom 10.04.2019, 34 Wx 92/18) kann an derartigen Durchgangs- oder Zugangsräumen zwar kein Sondereigentum gebildet werden. Dem stehe die Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG entgegen, wonach Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können. Nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift gelte dies auch für die betreffenden Räume selbst wie auch für die Zugänge zu diesen Räumen.

Das OLG München hält es jedoch für zulässig, an derartigen Durchgangs- oder Zugangsräumen ein Sondernutzungsrecht zugunsten eines Wohnungseigentümers zu begründen. In diesem Fall sei die Ausübung des Sondernutzungsrecht durch eine „immanente Schranke“ - Zugang zu dem Gemeinschaftsraum - beschränkt.

Erst recht gelte dies, wenn das Sondernutzungsrecht dem Sondereigentümer von vornherein ausdrücklich mit der Beschränkung des Durchgangsrechtes der Gemeinschaft eingeräumt wurde.